德克集团海外拓展计划方案在新年正式启动，林乐当仁不让的成为这个小组的负责人，而他也就这项计划的整体方案有过初步的设想。
林乐经过一个月的组织，成立了海外市场部，由孙畅来负责这次的海外拓展计划，孙畅虽然来公司时间不长，但是林乐很看重他的专业知识，所以这次给他一个机会，特地把他调往这个部门。按照林乐的规划方案，近两年来，中国大型品牌房企纷纷走出国门，将房地产开发步伐迈向海外，并初尝甜头。2013年2月万科宣布进军美国，在旧金山开发豪华公寓项目，即引发业界广泛关注。而碧桂园进军马来西亚开发的金海湾项目，2013年8月开售两个月内销售额超过100亿元。而碧桂园随后启动在澳洲、美国、加拿大等国的开发拓展计划，2013年末宣布进驻澳大利亚悉尼，预计今年4月开售。在碧桂园方面看来，澳洲房价年增长率可达11%，且租金回报理想，销售前景看好。据碧桂园集团总裁莫斌透露，碧桂园在海外市场将进一步拓展，并且未来5年海外市场销售份额将占集团销售额的1/3。而根据碧桂园的远景规划，海外销售额将与国内房地产开发销售额持平，各占半壁江山。
有这么多成功的案例，林乐瞄准了澳大利亚市场，他觉得澳大利亚为南太平洋发达国家，经济增长快、就业机会高、自然环境宜居。悉尼是澳大利亚乃至大洋洲最大的城市和港口，也是全球最繁华的国际大都市之一。悉尼在澳大利亚国民经济中的地位举足轻重，悉尼的国民生产总值约占全澳的30%。澳大利亚房地产评估与研究机构RPData发布的数据，多年以来悉尼房屋供给一直低于需求，房地产价值保持每年5增长。在澳洲，个人购房首付仅10%，即可与当地居民一样享受房屋贷款权。而租赁市场高度活跃，中效型公寓洋房较受欢迎。
对比国内房地产市场，悉尼的地价相对国内不仅低廉，而且澳洲正处在政治、经济、房地产资产稳定上升期，加上国内对澳洲留学和移民政策放宽，对相当多的中国海外投资客颇具吸引力。
在林乐的方案出来一个星期之后，林乐召集龙城集团吴欣及龙城集团高管，会同自己公司各部门精英开始讨论方案实行问题。就连马丰国也被召回总部开会，林乐之所以要吴欣也参加最主要的目的还是希望两家企业能够一起完成海外开发项目的投资。
会议室里林乐一身休闲装打扮，这次会议不仅是德科的精英参加，而且林乐还邀请了几位国内的房地产行业专家一起参与论证，这翅议的举办成为w市甚至是全省关注的焦点。蓝风省目前还没有哪家房地产企业敢于对国外市场进行开拓，德科是唯一一家。
“我们之所以选择海外置业，国内房地产政策的限购是很重要原因，限制了不能购买第三套以上的房产。此外，由于国内的住宅用地年限只有70年，但很多海外国家的房屋产权都是以百年来计算，甚至很多是永久产权的物业，而且经过房地产的长期发展，有了不少抵御房产波动危机的经验，对于分散投资风险很有帮助。其次，在海外置业也是为了孝未来的教育考虑。重视教育家长会打算为孩子的未来早做计划。”林乐首先阐述自己对于海外市场认识的重要性，几位专家对他的意见也表示认同，林乐继续说道；
“仲量联行研究部的研究表明，2013年期间中国在海外商业房地产市场的全球投资额持续大幅增长，增长幅度高达124%，总投资额达到76亿美元。而2012年与2011年的总投资额则分别只有33亿美元和29亿美元。研究显示，中国房地产投资者在澳大利亚、新加坡、美国和英国的表现最为活跃。其中，2013年中国在澳大利亚房地产市场投资额飙升至5。901亿美元，同比增幅高达222%。”这些数据都是林乐在这几天和他的团队一起统计出来的，这次论证会林乐就是说服公司的经营层同意本次投资，其实就是说服大家，给大家予以信心，如果这一层都过不了的话，董事会又怎么会同意。
林乐说完，仲量联行国际投资部总监大卫说道：“在碧桂园的收购交易前，亚洲的其它大型房地产开发公司已在澳大利亚房地产市场进行了大量投资。在过去的12个月里，随着这些企业寻求多元化发展，投资转向国外市场，我们已在悉尼和墨尔本市场完成了数个项目的交易。我们预计，这一趋势在可预见的未来仍将持续。”无疑大卫的这一段如强心剂一样打消了所有开会人的疑虑，就连龙城集团的几位高管也点头。
看到自己的团队有了起色，吴欣说道；“国际化是龙城的长期发展方向。公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市惩商业模式的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验。”
“但是如果人民币贬值的趋势形成，那么海外拿地的成本将会升高。人民币的贬值预期，已经成为中国开发商拓展海外楼市的不确定因素之一。我们正好赶在这一风间浪潮上，这其实是一种赌博。”说话的是龙城集团副总裁余量，他也是一个资深的房地产专家，也是龙城公司运营总监。他的话自然是很有分量，这时候会场上鸦雀无声，大伙都不知道该如何进行下去。
“也许还不能从近期的走势断定人民币下跌通道已经打开，但人民币未来缓慢贬值也是大概率事件。这回影响我们的投资。”德科集团新任销售总监王杰说道，他考虑到林乐的尴尬所以立马补充道。林乐朝王杰笑了笑，说道；“对于那些进入新兴国家的中国开发商而言，未来的开发成本可能会增加。诸如马来西亚、泰国、印尼等经济相对弱势的国家，这些国家的货币可能同人民币一同进入贬值通道。不仅如此，经济发展的不确定性也会影响当地人的购房预期。当经济出现悲观预期时，人们买房的意愿也会下降。事实上，很多开发商目前主要目标客户还是国内购房者。在当地人购房意愿下降之后，海外项目对国内购房者的依赖会加强，这对于出海的开发商而言并不是好事。”
“但是，而对货币强势国家的项目，人民币走弱可能意味着中国开发商已经拿下的项目价值会随同当地货币升值。对于澳洲这样的国家而言，当地货币的升值预期对中国开发商而言构成利好。”林乐胸有成竹的预判赢得了在场每个支持他的人鼓掌，会议室外刘菲菲激动的笑容里噙着泪水，每一次林乐都可以从逆境中突破，每一次他大胆尝试新的项目的时候总是那么的坚定，刘菲菲今天是偷跑出来的，为的就是想陪着林乐，因为她知道今天这个会对林乐下一步发展是个关键。
林乐经过一个月的组织，成立了海外市场部，由孙畅来负责这次的海外拓展计划，孙畅虽然来公司时间不长，但是林乐很看重他的专业知识，所以这次给他一个机会，特地把他调往这个部门。按照林乐的规划方案，近两年来，中国大型品牌房企纷纷走出国门，将房地产开发步伐迈向海外，并初尝甜头。2013年2月万科宣布进军美国，在旧金山开发豪华公寓项目，即引发业界广泛关注。而碧桂园进军马来西亚开发的金海湾项目，2013年8月开售两个月内销售额超过100亿元。而碧桂园随后启动在澳洲、美国、加拿大等国的开发拓展计划，2013年末宣布进驻澳大利亚悉尼，预计今年4月开售。在碧桂园方面看来，澳洲房价年增长率可达11%，且租金回报理想，销售前景看好。据碧桂园集团总裁莫斌透露，碧桂园在海外市场将进一步拓展，并且未来5年海外市场销售份额将占集团销售额的1/3。而根据碧桂园的远景规划，海外销售额将与国内房地产开发销售额持平，各占半壁江山。
有这么多成功的案例，林乐瞄准了澳大利亚市场，他觉得澳大利亚为南太平洋发达国家，经济增长快、就业机会高、自然环境宜居。悉尼是澳大利亚乃至大洋洲最大的城市和港口，也是全球最繁华的国际大都市之一。悉尼在澳大利亚国民经济中的地位举足轻重，悉尼的国民生产总值约占全澳的30%。澳大利亚房地产评估与研究机构RPData发布的数据，多年以来悉尼房屋供给一直低于需求，房地产价值保持每年5增长。在澳洲，个人购房首付仅10%，即可与当地居民一样享受房屋贷款权。而租赁市场高度活跃，中效型公寓洋房较受欢迎。
对比国内房地产市场，悉尼的地价相对国内不仅低廉，而且澳洲正处在政治、经济、房地产资产稳定上升期，加上国内对澳洲留学和移民政策放宽，对相当多的中国海外投资客颇具吸引力。
在林乐的方案出来一个星期之后，林乐召集龙城集团吴欣及龙城集团高管，会同自己公司各部门精英开始讨论方案实行问题。就连马丰国也被召回总部开会，林乐之所以要吴欣也参加最主要的目的还是希望两家企业能够一起完成海外开发项目的投资。
会议室里林乐一身休闲装打扮，这次会议不仅是德科的精英参加，而且林乐还邀请了几位国内的房地产行业专家一起参与论证，这翅议的举办成为w市甚至是全省关注的焦点。蓝风省目前还没有哪家房地产企业敢于对国外市场进行开拓，德科是唯一一家。
“我们之所以选择海外置业，国内房地产政策的限购是很重要原因，限制了不能购买第三套以上的房产。此外，由于国内的住宅用地年限只有70年，但很多海外国家的房屋产权都是以百年来计算，甚至很多是永久产权的物业，而且经过房地产的长期发展，有了不少抵御房产波动危机的经验，对于分散投资风险很有帮助。其次，在海外置业也是为了孝未来的教育考虑。重视教育家长会打算为孩子的未来早做计划。”林乐首先阐述自己对于海外市场认识的重要性，几位专家对他的意见也表示认同，林乐继续说道；
“仲量联行研究部的研究表明，2013年期间中国在海外商业房地产市场的全球投资额持续大幅增长，增长幅度高达124%，总投资额达到76亿美元。而2012年与2011年的总投资额则分别只有33亿美元和29亿美元。研究显示，中国房地产投资者在澳大利亚、新加坡、美国和英国的表现最为活跃。其中，2013年中国在澳大利亚房地产市场投资额飙升至5。901亿美元，同比增幅高达222%。”这些数据都是林乐在这几天和他的团队一起统计出来的，这次论证会林乐就是说服公司的经营层同意本次投资，其实就是说服大家，给大家予以信心，如果这一层都过不了的话，董事会又怎么会同意。
林乐说完，仲量联行国际投资部总监大卫说道：“在碧桂园的收购交易前，亚洲的其它大型房地产开发公司已在澳大利亚房地产市场进行了大量投资。在过去的12个月里，随着这些企业寻求多元化发展，投资转向国外市场，我们已在悉尼和墨尔本市场完成了数个项目的交易。我们预计，这一趋势在可预见的未来仍将持续。”无疑大卫的这一段如强心剂一样打消了所有开会人的疑虑，就连龙城集团的几位高管也点头。
看到自己的团队有了起色，吴欣说道；“国际化是龙城的长期发展方向。公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市惩商业模式的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验。”
“但是如果人民币贬值的趋势形成，那么海外拿地的成本将会升高。人民币的贬值预期，已经成为中国开发商拓展海外楼市的不确定因素之一。我们正好赶在这一风间浪潮上，这其实是一种赌博。”说话的是龙城集团副总裁余量，他也是一个资深的房地产专家，也是龙城公司运营总监。他的话自然是很有分量，这时候会场上鸦雀无声，大伙都不知道该如何进行下去。
“也许还不能从近期的走势断定人民币下跌通道已经打开，但人民币未来缓慢贬值也是大概率事件。这回影响我们的投资。”德科集团新任销售总监王杰说道，他考虑到林乐的尴尬所以立马补充道。林乐朝王杰笑了笑，说道；“对于那些进入新兴国家的中国开发商而言，未来的开发成本可能会增加。诸如马来西亚、泰国、印尼等经济相对弱势的国家，这些国家的货币可能同人民币一同进入贬值通道。不仅如此，经济发展的不确定性也会影响当地人的购房预期。当经济出现悲观预期时，人们买房的意愿也会下降。事实上，很多开发商目前主要目标客户还是国内购房者。在当地人购房意愿下降之后，海外项目对国内购房者的依赖会加强，这对于出海的开发商而言并不是好事。”
“但是，而对货币强势国家的项目，人民币走弱可能意味着中国开发商已经拿下的项目价值会随同当地货币升值。对于澳洲这样的国家而言，当地货币的升值预期对中国开发商而言构成利好。”林乐胸有成竹的预判赢得了在场每个支持他的人鼓掌，会议室外刘菲菲激动的笑容里噙着泪水，每一次林乐都可以从逆境中突破，每一次他大胆尝试新的项目的时候总是那么的坚定，刘菲菲今天是偷跑出来的，为的就是想陪着林乐，因为她知道今天这个会对林乐下一步发展是个关键。